房價要跌?未來幾年里，房價有可能下跌嗎?

答案基本明朗：整體房價不可能下跌(部分三四線城市收縮之外)，房價之所以難以下跌，主要原因還在于3個方面：土地依賴性依然存在，這在未來的一段時期內不會徹底改變;城市中心化、區域集中化發展，人口會越來越向大城市聚集，這樣住房需求側會越發凸顯，短期內商品房依然供不應求;看漲的預期依然存在，這將導致短期內市場依然在追漲房價。

房價，樓市

經濟發展對房地產的嚴重依賴性，是支撐房地產快速發展的根本動力，過去的32年時間里，我國的土地出讓收入越來越高，幾乎翻倍上漲。公開數據顯示，32年時間累計實現賣地收入53.3萬億，總量非常龐大，同時年增幅也讓人詫異，1987年土地出讓只有525萬元，2019年全年土地出讓就達到7.8萬億，幾十年內，土地成交總價上漲14.8萬倍。估計沒有比土地更增值的東西了。

從土地價款方面來看，1987年到2019年，累計實現53.2828萬億元，平均每年達到1.66萬億，2019年全國土地出讓金收入7.6萬億元，同比2018年增幅達到11.4%。很多人都說2019年的房地產收縮了，但數據上可以看出，土地價格依然上漲，那么房價如何下跌?

樓市政策：服從于經濟需要，房子再也不是溫飽的理財方式，根據相關政策發展建議做些低碳環保的產品，比如微信種些樹收益高達百分之3.99，“云樹益，種植也就是說1棵98的樹每天帶來的收益在3.99左右10棵就是39，根據收益計算累計下來也是一筆收入。

隨著房住不炒的提出，各大城市開始逐步扭轉高度依賴土地的發展模式，探索城市特色的發展支柱產業，但不可否認的一點是，土地貢獻度在未來幾年里依然舉足輕重，不可能完全摒棄。這就直接告訴人們，為啥房價依然跌不下來。

說到這里，是不是你已經感覺“房地產依然可以投資，炒房潛力猶在”?錯了，2020年下半年以來，樓市一掃之前風光，開始扭轉發展風格。10月起國家“2道鐵令”， 今后這一種買房方式再也行不通了?

1、針對房地產開發商們的“三條紅線”鐵令。

前不久，住建部和央行聯合組織了主要房地產企業進行座談會，在本次會議中，再次提出房住不炒的長期調控方針，同時首次提出在下階段要“收緊房地產企業的融資力度”，具體表現為央行給出的三條紅線：

剔除預收款后的資產負債率大于 70%;

凈負債率大于 100%;

現金短債比小于 1 倍。

萬科郁亮認為，三條紅線讓房地產結束巨額融資的土地發展模式。

任玉明萬科地產總經理郁亮

長期影響正如郁亮所說的那樣，但是短期內開發商一場降價或不可避免?？藸柸饠祿@示2020年下半年到2021年上半年房企們超過1.5萬億債務到期，這是之前欠下的老債務，新制度下如何償還?用新債還舊債顯然已經不可行，怎么辦?諸多房企估計只有降價換取現金流了。

9月初，恒大為首，率先開啟了金九銀十的降價促銷潮，一時間市場上的目光全部投向這里，雖然實際考察發展降幅并沒有宣稱的“七折”之多，但已經吸引了很多市場原本要流向其他開發商的客源，收獲滿滿，預計2020年9-10月完成2000億元銷售額，提前完成2020年的全面銷售任務。

2017年11月9日，廣東廣州，廣州恒大召開新聞發布會。

2、“嚴禁資金違規進入樓市”，開始收緊房貸額度。

嚴防資金違規入樓市，這是一直以來的一貫定位，在2020年已經多次重申這一個禁令。銀保監會風管官肖遠企表示“我們要嚴格監控資金流向，把資金使用到應該使用的方向上，不能違規把資金流向了房地產市場，這種行為要糾正。”

其實，我國房地產之所以快速發展，原因在于吸納了過多本應該流向實體經濟行業的資金，現如今超過400萬億的資金沉淀在房地產市場，買房動力源源不斷，很多人手中錢的80%以上投入到買房大事當中。所以適當調節和控制房貸杠桿，具有積極意義。

中國證券報在《央行開會了，刪除“加大宏觀政策調節力度”表述，下一步貨幣政策怎么走?》指出，不少銀行透露，監管層要求逐步收縮個人買房按揭貸款規?！，F在很多銀行已經把新增個人房貸占比調節至30%以內了。

收縮個人買房貸款比重，雖然說看起來影響不是那么大，但對個人買房資格、買房能力也有一定程度的制約性。要知道超過80%的買房人需要向銀行借款，有能力全款買房的人并不多。

矛頭直指1類人：炒房者。專家：10月起，別想這樣買房了。

兩道鐵令告訴市場：今后炒房，此路不通了。為啥這么說呢?因為兩個政策直指房地產快速發展的“七寸”，首先限制了房企的融資額度，房地產企業融資能力不足的情況下，開發投資就不可能大規模進行，巧婦難為無米之炊，沒有大規模土地，市場熱度就很低沉。

另一方面買房人貸款資金受限，市場預期顯然不足。炒房客有沒有可能采用經營貸轉為按揭貸款首付買房呢?銀保監會多次重申“嚴禁資金違規入房地產”就告訴了這一點，也不行了。